Informatie
Zoek de juiste adviseurs
Gezien de complexiteit van de procedures en de aan de orde zijnde belangen van zowel uzelf als soms ook van derden zoals uw buren, is het meestal verstandig om zo vroeg mogelijk met de gemeente en uw buren in overleg te treden. Wellicht dat op deze wijze onnodige procedures voorkomen kunnen worden. Ook kan het verstandig zijn om deskundige adviseurs in te schakelen, die u alles kunnen vertellen over de huidige en toekomstige bouw(on)mogelijkheden van uw perceel. Beter nog is het om al bij voorbaat de juiste mensen te vinden die uw droomhuis zo kunnen ontwerpen dat het iedere toets der kritiek kan doorstaan.
Het vergunningentraject
Op het moment dat u uw dromen werkelijkheid wilt laten worden, zult u al snel merken dat het 'oerwoud aan regeltjes' bijna eindeloos lijkt. Afhankelijk van de aard van uw plannen en de beoogde bouwlocatie, kan het gebeuren dat zo'n beetje alle denkbare overheidsinstanties hun goedkeuring aan uw project moeten verlenen. Op grond van de huidige wet- en regelgeving wordt u geacht dat allemaal zelf uit te zoeken. Neem dit vooral niet te lichtvaardig op. Zo trad een provincie eens handhavend op tegen een met een gemeentelijke bouwvergunning gerealiseerd tuinhuis. Simpelweg omdat de provinciale verordening bouwen op die locatie niet toestond.
Inwerkingtreding Wabo
Gelukkig is het de bedoeling om dit regeldoolhof te doorbreken. IJkpunt is de inwerkingtreding van de 'Wet algemene bepalingen omgevingsrecht' (Wabo). Deze wet introduceert de 'één-loket' gedachte. De gemeente moet er dan zelf op toezien dat de benodigde vergunningen, ontheffingen e.d. verkregen worden. Hoewel het de bedoeling is dat de Wabo per 1 juli 2010 in werking treedt, is dit traject nog niet helemaal zeker. Tot die tijd geldt de huidige regelgeving en heeft u voor de door u voorgenomen bouwactiviteiten een bouwvergunning nodig. Het kan zijn dat uw (ver)bouwplan zodanig beperkt is dat volstaan kan worden met een lichte bouwvergunning of dat er zelfs bouwvergunningvrij gebouwd mag worden.
Bouwvergunning
Voor nieuwbouw zult u over het algemeen een reguliere bouwvergunning nodig hebben. Bij de beoordeling van uw aanvraag zal de gemeente allereerst toetsen of uw plan in overeenstemming is of kan worden gebracht met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is een gemeentelijk instrument waarmee soms tot op de vierkante millimeter is bepaald wat er op uw bouwkavel mogelijk is aan (nieuw)bouw of gebruik. Dit kan gaan over zaken als de exacte bouwlocatie, de maximale inhoud (in het buitengebied vaak beperkt tot 600 m³) en bijv. de goot- en nokhoogtes. De volgende hobbels zijn de Bouwverordening en het Bouwbesluit. Deze bevatten grofweg regels over gebruiksvoorschriften en bouwtechnische eisen. Tot slot zijn er dan de welstandseisen die toezien op het uiterlijk, de esthetiek en de plaatsing van uw droomhuis. Met name voor afwijkende ontwerpen kan dit een lastige hobbel zijn.
Gefaseerde aanvraag
Het kan raadzaam zijn om de bouwvergunning gefaseerd aan te vragen. In de eerste fase wordt dan beoordeeld of uw bouwplannen voldoen aan het bestemmingsplan en de welstandseisen. Pas in de tweede fase komen de bouwtechnische eisen aan bod. Op deze wijze kunnen onnodige extra kosten voorkomen worden als blijkt dat uw plannen toch te ambitieus zijn voor die locatie.
Beslistermijnen
Houd bij de planning van de bouw rekening met zowel de beslistermijnen van de gemeente als de bezwaar- en beroepstermijnen, mocht iemand het niet eens zijn met uw plannen. Voor een aanvraag voor een reguliere bouwvergunning geldt een beslistermijn van max. 12 weken. Mocht de gemeente deze termijn overschrijden, dan wordt uw bouwvergunning geacht verleend te zijn conform uw aanvraag. Dit gaat overigens niet op als uw bouwplannen in strijd zijn met het bestemmingsplan. Dan moet u in beginsel wachten op een gemeentelijke beslissing.
Mocht u kunnen volstaan met een lichte bouwvergunning dan hoeft u niet alleen minder gegevens in te dienen bij de gemeente, maar behoort u ook al binnen 6 weken antwoord te krijgen. Als uw bouwwerk vergunningvrij is, kunt u in beginsel zo aan de slag. Bedenk wel dat u er dan zelf op moet toezien dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen en aan de minimale welstandseisen.
Bouwleges
Tot slot zal de gemeente bouwleges heffen. Dit is een gemeentelijke belasting voor het in behandeling nemen van uw bouwaanvraag. In de legesverordening is bepaald om welke bedragen het gaat en hoe deze berekend worden. Een dergelijke aanslag kan nog wel eens een financiële tegenvaller zijn. Aangezien gemeenten veel vrijheid hebben om zelf te bepalen hoe ze de hoogte van de leges vaststellen, leidt het indienen van bezwaar helaas niet altijd tot succes.
Op het moment dat u uw dromen werkelijkheid wilt laten worden, zult u al snel merken dat het 'oerwoud aan regeltjes' bijna eindeloos lijkt. Afhankelijk van de aard van uw plannen en de beoogde bouwlocatie, kan het gebeuren dat zo'n beetje alle denkbare overheidsinstanties hun goedkeuring aan uw project moeten verlenen. Op grond van de huidige wet- en regelgeving wordt u geacht dat allemaal zelf uit te zoeken. Neem dit vooral niet te lichtvaardig op. Zo trad een provincie eens handhavend op tegen een met een gemeentelijke bouwvergunning gerealiseerd tuinhuis. Simpelweg omdat de provinciale verordening bouwen op die locatie niet toestond.
Inwerkingtreding Wabo
Gelukkig is het de bedoeling om dit regeldoolhof te doorbreken. IJkpunt is de inwerkingtreding van de 'Wet algemene bepalingen omgevingsrecht' (Wabo). Deze wet introduceert de 'één-loket' gedachte. De gemeente moet er dan zelf op toezien dat de benodigde vergunningen, ontheffingen e.d. verkregen worden. Hoewel het de bedoeling is dat de Wabo per 1 juli 2010 in werking treedt, is dit traject nog niet helemaal zeker. Tot die tijd geldt de huidige regelgeving en heeft u voor de door u voorgenomen bouwactiviteiten een bouwvergunning nodig. Het kan zijn dat uw (ver)bouwplan zodanig beperkt is dat volstaan kan worden met een lichte bouwvergunning of dat er zelfs bouwvergunningvrij gebouwd mag worden.
Bouwvergunning
Voor nieuwbouw zult u over het algemeen een reguliere bouwvergunning nodig hebben. Bij de beoordeling van uw aanvraag zal de gemeente allereerst toetsen of uw plan in overeenstemming is of kan worden gebracht met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is een gemeentelijk instrument waarmee soms tot op de vierkante millimeter is bepaald wat er op uw bouwkavel mogelijk is aan (nieuw)bouw of gebruik. Dit kan gaan over zaken als de exacte bouwlocatie, de maximale inhoud (in het buitengebied vaak beperkt tot 600 m³) en bijv. de goot- en nokhoogtes. De volgende hobbels zijn de Bouwverordening en het Bouwbesluit. Deze bevatten grofweg regels over gebruiksvoorschriften en bouwtechnische eisen. Tot slot zijn er dan de welstandseisen die toezien op het uiterlijk, de esthetiek en de plaatsing van uw droomhuis. Met name voor afwijkende ontwerpen kan dit een lastige hobbel zijn.
Gefaseerde aanvraag
Het kan raadzaam zijn om de bouwvergunning gefaseerd aan te vragen. In de eerste fase wordt dan beoordeeld of uw bouwplannen voldoen aan het bestemmingsplan en de welstandseisen. Pas in de tweede fase komen de bouwtechnische eisen aan bod. Op deze wijze kunnen onnodige extra kosten voorkomen worden als blijkt dat uw plannen toch te ambitieus zijn voor die locatie.
Beslistermijnen
Houd bij de planning van de bouw rekening met zowel de beslistermijnen van de gemeente als de bezwaar- en beroepstermijnen, mocht iemand het niet eens zijn met uw plannen. Voor een aanvraag voor een reguliere bouwvergunning geldt een beslistermijn van max. 12 weken. Mocht de gemeente deze termijn overschrijden, dan wordt uw bouwvergunning geacht verleend te zijn conform uw aanvraag. Dit gaat overigens niet op als uw bouwplannen in strijd zijn met het bestemmingsplan. Dan moet u in beginsel wachten op een gemeentelijke beslissing.
Mocht u kunnen volstaan met een lichte bouwvergunning dan hoeft u niet alleen minder gegevens in te dienen bij de gemeente, maar behoort u ook al binnen 6 weken antwoord te krijgen. Als uw bouwwerk vergunningvrij is, kunt u in beginsel zo aan de slag. Bedenk wel dat u er dan zelf op moet toezien dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen en aan de minimale welstandseisen.
Bouwleges
Tot slot zal de gemeente bouwleges heffen. Dit is een gemeentelijke belasting voor het in behandeling nemen van uw bouwaanvraag. In de legesverordening is bepaald om welke bedragen het gaat en hoe deze berekend worden. Een dergelijke aanslag kan nog wel eens een financiële tegenvaller zijn. Aangezien gemeenten veel vrijheid hebben om zelf te bepalen hoe ze de hoogte van de leges vaststellen, leidt het indienen van bezwaar helaas niet altijd tot succes.