Informatie
Huis (tijdelijk) niet verkoopbaar? Verhuur het gewoon!
Bij het verhuren van uw woning zijn er een aantal zaken van belang. Wat staat er in de hypoteekakte. Kan de huur door u worden beëindigd als u een koper heeft gevonden? Wat zijn de regels rond de hypotheekrenteaftrek?
Huurbeding
Vaak wordt er geld bij een bank geleend om een huis te kunnen kopen of de verbouwing te financieren. De bank verlangt in de meeste gevallen een 'recht van hypotheek'. Dit is het recht om uw woning via een veiling te mogen verkopen en de verkoopopbrengst te gebruiken om de lening af te lossen, mocht u in gebreke blijven. In nagenoeg alle hypotheekakten laat de bank het zogeheten 'huurbeding' opnemen. Op grond van die bepaling mag u het verhypothekeerde huis niet verhuren zonder toestemming van de bank. Verhuurde huizen brengen op een veiling vaak veel minder op dan een woning waarin niemand woont. Het klinkt misschien vreemd, maar als u de woning toch stiekem verhuurt, loopt u niet u maar uw huurder gevaar. Als u de rente en/of aflossing niet betaalt, kan hij uit het huis worden gezet. Verstandige huurders controleren daarom altijd of er een hypotheek op het huis rust en of de verhuurder toestemming tot verhuur van de bank heeft ontvangen.
Leegstandswet
In deze tijd van economische teruggang staan veel huizen te koop, waardoor veel huiseigenaren in de problemen komen. Vorig jaar vroeg de Tweede Kamer aandacht voor deze kwestie aan de minister. De Kamerleden waren bang dat de hypotheekbanken geen toestemming zouden verlenen tot verhuur aan huiseigenaren die hun huis niet kunnen verkopen. Huurders hebben immers recht op huurbescherming. De minister wees er op huiseigenaren gebruik kunnen maken van een mogelijkheid die de Leegstandswet biedt. Op grond van die wet is het namelijk mogelijk om woningen die zo snel mogelijk verkocht moeten worden, tijdelijk te verhuren. Er is dan wel een vergunning nodig van de gemeente. Heeft u die vergunning eenmaal verkregen, dan kunt u bij verkoop van de woning de huur opzeggen, zonder gebonden te zijn aan de wettelijke opzeggingsgronden.
Hypotheekrente aftrek
Maar er speelde toen ook iets anders. Als u uw huis ging verhuren, was de hypotheekrente niet langer aftrekbaar. Uw huis verhuist namelijk van Box 1 naar Box 3. Ook als de huurovereenkomst na een bepaalde tijd eindigde.
De fiscus heeft daarom een tijdelijke maatregel geïntroduceerd. Sinds januari 2010 is het mogelijk om - na een periode van verhuur van de te koop staande, eigen woning - terug te keren van het Box 3 regime naar Box 1. Uiteraard moet de maximumtermijn voor hypotheekrenteaftrek voor deze woning nog niet zijn verlopen. De hypotheekrenteaftrek herleeft dan voor het restant van de looptijd. Deze tijdelijk regeling vervalt per 1 januari 2013.
Bij het verhuren van uw woning zijn er een aantal zaken van belang. Wat staat er in de hypoteekakte. Kan de huur door u worden beëindigd als u een koper heeft gevonden? Wat zijn de regels rond de hypotheekrenteaftrek?
Huurbeding
Vaak wordt er geld bij een bank geleend om een huis te kunnen kopen of de verbouwing te financieren. De bank verlangt in de meeste gevallen een 'recht van hypotheek'. Dit is het recht om uw woning via een veiling te mogen verkopen en de verkoopopbrengst te gebruiken om de lening af te lossen, mocht u in gebreke blijven. In nagenoeg alle hypotheekakten laat de bank het zogeheten 'huurbeding' opnemen. Op grond van die bepaling mag u het verhypothekeerde huis niet verhuren zonder toestemming van de bank. Verhuurde huizen brengen op een veiling vaak veel minder op dan een woning waarin niemand woont. Het klinkt misschien vreemd, maar als u de woning toch stiekem verhuurt, loopt u niet u maar uw huurder gevaar. Als u de rente en/of aflossing niet betaalt, kan hij uit het huis worden gezet. Verstandige huurders controleren daarom altijd of er een hypotheek op het huis rust en of de verhuurder toestemming tot verhuur van de bank heeft ontvangen.
Leegstandswet
In deze tijd van economische teruggang staan veel huizen te koop, waardoor veel huiseigenaren in de problemen komen. Vorig jaar vroeg de Tweede Kamer aandacht voor deze kwestie aan de minister. De Kamerleden waren bang dat de hypotheekbanken geen toestemming zouden verlenen tot verhuur aan huiseigenaren die hun huis niet kunnen verkopen. Huurders hebben immers recht op huurbescherming. De minister wees er op huiseigenaren gebruik kunnen maken van een mogelijkheid die de Leegstandswet biedt. Op grond van die wet is het namelijk mogelijk om woningen die zo snel mogelijk verkocht moeten worden, tijdelijk te verhuren. Er is dan wel een vergunning nodig van de gemeente. Heeft u die vergunning eenmaal verkregen, dan kunt u bij verkoop van de woning de huur opzeggen, zonder gebonden te zijn aan de wettelijke opzeggingsgronden.
Hypotheekrente aftrek
Maar er speelde toen ook iets anders. Als u uw huis ging verhuren, was de hypotheekrente niet langer aftrekbaar. Uw huis verhuist namelijk van Box 1 naar Box 3. Ook als de huurovereenkomst na een bepaalde tijd eindigde.
De fiscus heeft daarom een tijdelijke maatregel geïntroduceerd. Sinds januari 2010 is het mogelijk om - na een periode van verhuur van de te koop staande, eigen woning - terug te keren van het Box 3 regime naar Box 1. Uiteraard moet de maximumtermijn voor hypotheekrenteaftrek voor deze woning nog niet zijn verlopen. De hypotheekrenteaftrek herleeft dan voor het restant van de looptijd. Deze tijdelijk regeling vervalt per 1 januari 2013.